Page 96 - 6211

ЛЕКЦІЯ 11

ОСНОВИ ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЛІ

11.1 Сутність методів оцінки земельної ділянки.
11.2 Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки.

11.1 Сутність методів оцінки земельної ділянки.

Як і вартість інших товарів, ринкова вартість землі відображає її поточну цінність з
точки зору отримання доходу в майбутньому. Неосвоєна земля має певну вартість завдяки
своїй потенційній властивості приносити дохід у вигляді орендної плати. Для землі,
призначеної для комерційного використання, майбутні надходження пов’язані з очікуваною
величиною орендної плати за вирахуванням витрат необхідних для освоєння і експлуатацію
ділянки. У випадку земельних ділянок з житловими будинками чистий дохід можна виразити
через величину річної орендної плати (умовно нарахована рента) за вирахуванням річних
витрат на експлуатацію.
Очікуваний дохід відображає ті економічні чинники, які впливають на попит і
пропозицію, щільність населення, рівень доходів, тенденції до зростання або падіння
чисельності населення, пропозиції конкурентоспроможних ділянок землі, можливості
під’їзду до даної ділянки, наявності комунальних послуг тощо. Очікувані витрати
включають: експлуатаційні витрати; витрати, пов’язані з ремонтом житлового фонду;
витрати на впорядкування тощо.
Взаємодія всіх цих чинників визначає поточні ринкові ціни. Поліпшення
загальноекономічної ситуації в будь-якому регіоні призведе до зростання очікуваних доходів
і збільшення цін на нерухомість. Збільшення ставки відсотка обмежить попит, зменшить
поточну вартість очікуваного доходу і призведе до пониження цін на нерухомість. Як видно
з вищенаведеного, попит на землю є похідним попитом. Земля приносить дохід лише у
поєднанні з капіталом і працею, і напочатку, необхідно відшкодувати пов’язані з ними
витрати.
В теорії і практиці землеоціночних робіт розділяють три основні методичні підходи:
-зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
-капіталізації чистого операційного або рентного доходу;
-урахування витрат на земельні поліпшення.
В свою чергу методичні підходи включають в себе ряд методів, за якими
безпосередньо виконують розрахунки з оцінної вартості земель.
Метод попарного порівняння - сутність його полягає у виявленні на ринку декілька
пар співставних продаж, коли дві земельні ділянки майже ідентичні на виключенням якоїсь
однієї відмінності, яку необхідно виявити і оцінити.
Метод статистичного аналізу ринку - застосування сучасних економіко-
математичних та статистичних моделей для визначення вартості земельної ділянки на
підставі даних про ціни продажу земельних ділянок аналогів та їх кількісні характеристики,
що суттєво впливають на вартість.
Метод базової земельної ділянки - вибирається базова земельна ділянка відповідного
функціонального використання, яка може бути реальною або гіпотетичною, вартість якої
оцінюється із застосуванням стандартного алгоритму в рамках порівняльного підходу. Після
того як вартість базової земельної ділянки визначена, вона стає орієнтиром для визначення
вартості інших земельних ділянок даної категорії.
Інвестиційний метод - визначення вартості землі як капіталізованого чистого
операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.
Метод зисків - капіталізація доходів від використання земельної ділянки (відмінних
від оренди) власником або користувачем.
96