Page 92 - 6211

ЛЕКЦІЯ 10

ОЦІНКА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ ПОРІВНЯЛЬНИМ
МЕТОДИЧНИМ ПІДХОДОМ.

10.1 Сутність порівняльного методичного підходу, сфера його застосування.
10.2 Коригування даних про об’єкти-аналоги.
10.3 Переваги та недоліки підходу.

10.1 Сутність порівняльного методичного підходу, сфера його застосування.

Порівняльний підхід серед усіх підходів оцінювання власності найбільш широко
застосовується у країнах із розвиненою та відносно збалансованою економікою.
У різних джерелах можна зустріти різні його назви:
метод порівняння продаж, ринковий метод, метод аналогів та інше.
Але, незважаючи на різні назви, сутність підходу залишається однією і тією ж –
вартість власності визначається шляхом співставлення цін нещодавніх продаж
аналогів.
Процес використання цього методу досить простий: підбирається об’єкт нерухомості,
який є аналогом об’єкта оцінювання, та який уже має відому ринкову ціну. Потім після
порівняння техніко-економічних параметрів об’єктів фіксуються відмінності та вносяться
відповідні коригування у вартісному вигляді та визначається базова вартість.
Наприклад, у нещодавно проданій дачі є водопровід, а у тієї, що оцінюється він
відсутній. У цьому випадку коригування ціни продажу дачі повинно бути проведено шляхом
віднімання відповідної грошової суми з ціни продажу аналога.
За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається на рівні ціни продажу
аналогічних продаж за формулою:

m
Ц зп Ц а Ц , (10.1)
аj
j 1
де Ц зп - оцінна вартість нерухомості, визначена зіставленням ціни продажу
аналогічних продаж (у гривнях);
Ц а - ціна продажу подібної нерухомості (у гривнях);
m - кількість факторів порівняння;
Ц - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної нерухомості, стосовно
aj
ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
Основні правила внесення коригувань до ціни продажу аналогів такі:
Правило 1
Внесення коригувань здійснюється
від об’єкта порівняння до об’єкта оцінки

Правило 2
Якщо об’єкт порівняння гірше за об’єкт оцінки,
то коригування будуть позитивні, якщо краще – негативні.

Реалізація підходу передбачає таку послідовність етапів:
1. Збір даних про продаж або пропозицію подібного майна на ринку нерухомості;
відбір об'єктів порівняння.
2. Перевірка достовірності отриманої інформації.

92