Page 94 - 6211

Економічні характеристики. До них відносять ті характеристики, які впливають на
основні результати використання доходної нерухомості: умови та термін оренди, поточні
витрати на підтримання об’єкта у функціонально придатному стані, якість управління.
Спосіб використання. Необхідно провести коригування вартості тих об’єктів
нерухомості, в яких спостерігається певне відхилення від цільового використання.
Так, наприклад, квартира, що купувалася під магазин, могла бути куплена значно
дорожче, ніж аналогічна квартира, що використовується для проживання.
Наявність компонентів вартості, не пов’язаних із нерухомістю. Згідно з
визначенням категорії «нерухомість» необхідно проаналізувати угоди купівлі- продажу
об’єктів порівняння на предмет вилучення з ціни продажу об’єкта- аналога вартості
рухомого майна. Наприклад, якщо при продажі торгівельного павільйону, угода була
оформлена на все майно, включаючи і рухоме (касові апарати, різні меблі, обладнання тощо),
необхідно виключити з ціни продажу об’єкта ринкову вартість рухомого майна.
Існують різні способи розрахунку коригувань:
− аналіз парного набору даних – розрахунок коригувань шляхом підбору парних
продажів, що мають лише одну відмінність. Цей метод будується на припущенні, що різниця
у вартості об’єктів, які мають одну відмінність, і є розміром коригування;
− статичний аналіз – застосування математичних методів та регресійного аналізу для
обробки масиву даних;
− аналіз витрат – врахування витрат на створення елемента об’єкта (застосовується,
наприклад, при розрахунку коригувань на наявність водопроводу чи забору на присадибній
ділянці);
− індивідуальні опитування – опитування професіоналів (експертів) для використання
результатів опитування як вторинної інформації (за причиною її суб’єктивізму) при внесенні
коригувань.
Крім вищезазначених методів розрахунку коригувань можуть використовуватися й
інші, а також їх різні комбінації.
Для внесення коригувань використовують такі методи:
Метод загальної суми – всі коригування вносяться у вигляді грошових сум.
Метод мультиплікативних відсоткових відхилень – виражені у відсотках
коригування враховують взаємозв’язок факторів між собою (відмінні поправки менше 100%,
позитивні – більше).
Комбінований метод – використовуються коригування у вигляді грошових сум та
відсотків.

Основною перевагою порівняльного підходу є те, що оцінювач орієнтується на
фактичні ціни купівлі-продажу об’єктів-аналогів. Найбільш вірогідна ціна визначається
ринком, а дії оцінювача обмежуються внесенням коригувань.
Істотною перевагою підходу є також і те, що у вартості об’єкта враховується
співвідношення попиту та пропозиції на об’єкт інвестування, оскільки ціна фактично
укладеної угоди дозволяє врахувати ситуацію на ринку.
За наявності достатньої кількості даних для аналізу він досить простий у застосуванні
та дає надійні результати.
Але поряд із перевагами, порівняльний підхід має ряд істотних недоліків, що
обмежує можливість його використання:
1. Можливість застосування порівняльного підходу залежить від наявності активно
функціонуючого ринку об’єктів-аналогів. Підхід базується на аналізі ринкових даних про
фактично укладені угоди, тому точність результату залежить від активності та насиченості
ринку даними про угоди з об’єктами-аналогами.
Крім того, ринок повинен бути прозорим, відкритим, забезпечувати як надійність
джерел отримання повної та достовірної інформації, так і доступність цієї інформації для
оцінювача.
94