Page 101 - 6211

обов’язковим етапом при визначенні її ринкової вартості. Аналіз найкращого і найбільш
ефективного використання землі базується на припущенні, що ділянка вільна від забудови.
Критеріями вибору серед альтернативних варіантів найкращого і найбільш
ефективного використання земельної ділянки виступають наступних чотири критерії.
Юридична дозволеність. Кожне із розумних та можливих використань треба, перш за
все, перевірити на предмет того, чи воно дозволено на даній земельній ділянці. Необхідно
перевірити документи, що посвідчують права щодо власності, користування та
розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види
функціонального використання, щільність забудови), наявність екологічних вимог, правових
обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів, договірних зобов’язань, знаходження в
зонах з особливим режимом використання (санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної
охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).
Фізична придатність ділянки. Використання земельної ділянки повинно бути
фізично можливим. Варіанти використання земельної ділянки можуть обмежуватися такими
її характеристиками як: розмір (достатність розміру земельної ділянки для певного варіанту
використання), протяжність фронтальної межі, конфігурація (найбільш прийнятна
прямокутна форма земельної ділянки, інша форма, як правило, призводить до ускладнення її
використання), інженерно-геологічні умови (схил поверхні, якість ґрунтів, залягання
ґрунтових вод, заболоченість, наявність таких небезпечних геологічних процесів, як зсуви,
карст, яружна ерозія та інших небезпечних природних явищ).
Економічна доцільність. При аналізі альтернативних варіантів використання до
уваги приймається попит на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок,
зручних для подібного використання, які і формують пропозицію. Усі юридичне дозволені та
фізично можливі варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності,
відхиляються, а ті, що залишилися, дозволяють оцінити потенційний чистий прибуток.
Найбільша прибутковість. Четвертим критерієм є перевірка на максимум прибутку.
На цьому етапі серед усіх юридично дозволених, фізично можливих та економічно доцільних
варіантів використання (освоєння та забудови) вибирається той, що приносить максимум
прибутку власнику, а відповідно і визначає максимальну вартість самої земельної ділянки,
що оцінюється.
У випадках, коли цільове використання та характер забудови земельної ділянки, чітко
регламентовані документами, що посвідчують право володіння, користування та
розпорядження земельною ділянкою, але не є найкращим для неї, то існуюче використання
можливо розглядати як найбільш ефективне. Те саме відбувається, якщо на зміну існуючого
використання встановлена заборона.
У цих випадках за базу оцінки може бути прийнята вартість при існуючому
використанні при умові, що внесок земельної ділянки у загальну вартість підприємства буде
продовжуватись протягом корисної тривалості його діяльності.

КОНТРОЛЬНІ ЗАПИТАННЯ

11.1. Які методичні підходи застосовують при здійсненні оцінки земельних ділянок?
11.2. Які методи застосовують оцінювачі при визначенні оцінної вартості земельних
ділянок?
11.3. На яких принципах базуються всі методи, які застосовують при здійсненні
оцінки земельних ділянок ?
11.4. Розкрийте суть методичного підходу -капіталізації рентного доходу.
11.5. Розкрийте суть методичного підходу –зіставлення цін продажу подібних
земельних ділянок.
11.6. Розкрийте суть методичного підходу –врахуванння витрат на земельні
поліпшення.

101