Page 93 - 6211

3. Зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним визначенням
розміру коригування ціни продажу або ціни пропозиції останніх.
4. Визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування розміру коригувань у
вартості об'єктів-аналогів.
На початковому етапі оцінювач вивчає ринок з метою виявлення на відповідному
ринку і його сегментах нещодавно проданих або запропонованих до продажу об’єктів-
аналогів. Унаслідок приховування інформації про умови продажу та реальну продажну ціну
об’єкта (що нерідко зустрічається на українському ринку нерухомості) аналіз може
базуватися тільки на ціні пропозиції об’єктів-аналогів.
Основними джерелами інформації є: дані реєстраційних, інформаційних служб,
страхових компаній, брокерів на ринку нерухомості; інформація, яка надається учасниками
угоди; архіви оцінювача; періодичні видання з нерухомості.
Основні вимоги до об’єкта-аналога такі:
- аналог є схожим з об’єктом оцінки за основними економічними, матеріальними,
технічними та іншими характеристиками;
- ціна аналога відома з угоди, що відбулася при подібних обставинах.
Збираючи інформацію, оцінювач повинен бути впевнений у її повноті та
об’єктивності. Адже точність оцінки залежить від кількості та якості використаної для
аналізу інформації. Саме тому, велику увагу слід приділити перевірці даних про відібрані
об’єкти-аналоги. Абсолютно однакових продаж не існує, співпадає лише ряд характеристик.
У цій ситуації оцінювач повинен підходити до проблеми з наступної точки зору: будь-яка
інформація краще ніж її відсутність. Але чим більш схожі відібрані об’єкти з оцінюваним,
тим більш точний розмір вартості можна отримати у результаті застосування підходу.

10.2 Коригування даних про об’єкти-аналоги. Переваги та недоліки підходу.

Усі об’єкти нерухомості унікальні, однак не всі індивідуальні характеристики суттєво
впливають на вартість.
Аналізуючи аналоги об’єкта оцінки, перш за все, необхідно врахувати такі
відмінності:
Місце розташування. Розташування об’єкта нерухомості описується цілим рядом
характеристик. Для сільськогосподарських угідь – родючість, наявність меліоративних
систем тощо; для об’єктів нерухомості, що розташовані у містах, селищах, – доступність
транспорту, стан оточуючого середовища, розвиненість соціально-побутової інфраструктури,
престижність проживання у тому чи іншому районі і т.п.
Умови фінансових розрахунків під час придбання нерухомості. Коригування за цим
елементом порівняння не потрібні, якщо розрахунок покупця з продавцем здійснювався за
власні кошти покупця. Якщо для придбання об’єкта нерухомості покупцем був отриманий
кредит у банку або у фінансовій компанії, то необхідно внести коригування ціни продажу
об’єкта на розмір плати за кредит.
Умови угоди. Необхідно внести відповідні коригування, якщо мали місце тиск на
продавця, сімейний чи діловий зв’язок між продавцем та покупцем, відсутність широкої
гласності та доступності для всіх потенційних покупців.
Дата продажу. Цей елемент порівняння дозволяє врахувати вплив фактора часу на
динаміку угод на ринку нерухомості та відповідно на рівень цін продажу. Складовими
фактора часу є інфляція та дефляція, зміни у законодавстві, зміна попиту та пропозиції на
об’єкти і т.п.
Фізичні характеристики, які визначають корисність (а відповідно, і вартість) самого
об’єкта оцінки. Перелік цих характеристик досить різноманітний. Найбільш суттєвими є: вік
та стан будівлі, вид використаних будівельних матеріалів, розмір та форма земельної
ділянки, архітектура та дизайнерське оформлення будинку та інші.

93