Page 98 - 6211

земельної ділянки передбачає на першому етапі необхідність визначення експертом цього
доходу.
На даному етапі проводиться вивчення ринку оренди та середньоринкових розмірів
орендної плати за одиницю площі земельних ділянок, що можуть вважатися аналогами
земельної ділянки, що оцінюється, та типових умов надання їх в оренду. В даному випадку
розмір орендної плати вважається валовим доходом від використання земельної ділянки,
оскільки власник земельної ділянки, який надав земельну ділянку в оренду, повинен ще
сплатити державі земельний податок. Крім того, отриманий дохід підлягає ще й
оподаткуванню податком на прибуток. У такому випадку річний чистий дохід від
використання земельної ділянки становитиме:

Д О О пл П з 1 П пр , (11.1)

де Д - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях; О - річна
пл
О
орендна плата за земельну ділянку, у гривнях; П - земельний податок за земельну ділянку
з
на рік, у гривнях; П - податок на прибуток (коефіцієнт).
пр
При цьому необхідно враховувати умови оренди земельної ділянки, що зазначені у
договорі оренди, оскільки в ньому можуть бути оговорені додаткові умови включення в
орендну плату певних поточних витрат на утримання земельної ділянки (управлінські
витрати, охорона та санітарія тощо).
Після визначення чистого операційного доходу стає можливим визначити вартість
земельної ділянки за формулою:

Д
Ц о , (11.2)
С К
де С - ставка капіталізація.
К
Приклад застосування даного методичного підходу.
Вихідні дані. Земельна ділянка несільськогосподарського призначення знаходиться у
тимчасовому довгостроковому користуванні на умовах оренди у Відкритого акціонерного
товариства.
Розмір орендної плати за земельну ділянку відповідно до договору оренди складає 3
% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Площа земельної ділянки П зд, за планом тимчасового землекористування, складає 1
266 кв. метрів. Нормативна грошова ціна даної ділянки складає 2196440 грн.

Розрахунки.
На основі приведених даних розмір орендної плати (О пл) дорівнює:
2 196 440 грн. х 0,03 = 65 893 грн.
У випадку, коли б цю земельну ділянку в оренду надавав власник землі, то з цього
валового доходу необхідно було б виключити розмір земельного податку та податок на
прибуток.
Прийняте як найбільш вірогідне середнє значення Ск складає 18%. Таким чином,
експертна грошова оцінка земельної ділянки несільськогосподарського призначення за
даним методичним підходом складає: 65 893 грн./0,18 = 366 073 грн.
Метод, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок передбачає
визначення вартості земельної ділянки на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість
земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних
ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових
даних. Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

98