Page 97 - 6211

Економічний метод - визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною
продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку
інвестора.
Метод співвіднесення (перенесення) - визначення вартості землі як частки в
загальній вартості поліпшеної земельної ділянки
Метод залишку для землі - вартість землі визначається як різниця між поточною
вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної
ділянки і вартістю земельних поліпшень
Метод розподілення доходу - визначення вартості землі як капіталізованої за
ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в
оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні
поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як
добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.
Метод розвитку (можливого використання) - вартість землі визначається як
різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими
витратами, пов’язаними з переходом до цього використання.
Застосування тих чи інших методів експертної оцінки повинно бути завжди
обгрунтовано, виходячи з внутрішніх та зовнішніх економічних умов і наявності необхідної
для їх застосування інформації, а отримані показники вартості земельної власності за
вибраними методами - завжди узгоджені.
Тому, висновок про остаточну вартість об’єкту оцінки є не просто результатом
розрахунку, а наслідком спеціального причинно-наслідкового аналізу, тому що остаточна
вартість земельної власності, котру називає експерт, - це одночасно мінімально можлива
ціна, за яку покупець може її придбати, і максимально можлива ціна, за яку продавець
згодний її продати на відкритому конкурентному ринку з урахуванням економічної ситуації,
що склалася на момент продажу.
Усі методи базуються на принципах кон’юнктури ринку, найкращого й найефективнішого
використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.
Метод капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи
очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найефективнішого її
використання з урахуванням установлених обтяжень і обмежень. Чистий операційний дохід
визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.
Особливість визначення річного чистого доходу від використання земельної ділянки
полягає в тому, що необхідно мати ринкові дані про розміри орендної плати за земельні
ділянки. В даному випадку виникає декілька проблем. По-перше, в містах випадки надання в
оренду вільних від забудови земельних ділянок зустрічаються досить рідко, по-друге, навряд
чи можливо трактувати розмір орендної плати від надання земельної ділянки в оренду як
ринкову орендну плату. Хоча відповідно до земельного законодавства розмір орендної плати
встановлюється на договірній основі між орендодавцем і орендарем, на практиці розмір
орендної плати „прив’язується” до земельного податку, в основі якого лежить грошова
нормативна ціна земельної ділянки.
Як вже зазначалося, грошова нормативна ціна не належить до ринкової бази оцінки,
тому і розмір орендної плати не відображає ринкові умови.
Подальший розвиток ринку землі та орендних відносин в населених пунктах, коли
земля буде надаватися в оренду власниками землі, коли орендна плата буде відповідати
ринковим умовам, коли ціни продажу та оренди земельних ділянок визнаватимуть діапазон
ставок капіталізації, то цей методичний підхід набуде широкого застосування.
В той же час, слід підкреслити, що в сучасних умовах він використовується при
застосуванні методів „залишку для землі”, методу розподілення доходів від забудованої
ділянки, методу, заснованому на використанні ситуаційних класів тощо.
В умовах формування ринкової орендної плати за земельні ділянки в населених
пунктах застосування методу прямої капіталізації чистого доходу від використання

97