Page 99 - 6211

m
Ц зп Ц а Ц , (11.3)
аj
j 1
де Ц зп - оцінна вартість земельної ділянкиі, визначена зіставленням ціни продажу
аналогічних продаж (у гривнях);
Ц а - ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях);
m - кількість факторів порівняння;
Ц - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки, стосовно ділянки,
aj
що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих
результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу
подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на
їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення
вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.
Даний метод оцінки земельних ділянок є максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку та
найбільш привабливими. Однак складність його застосування полягає не лише у відсутності
розвинутого ринку землі, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні
існуючого продажу, відсутності належного обґрунтування кількісних значень коригуючих
коефіцієнтів.
Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення,
використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких
передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). Він
передбачає визначення вартості земельної ділянки як різниці між очікуваним доходом від продажу
поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її
використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Ц= Цо- Вос (11.4)

де, Ц – вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні
поліпшення (у гривнях);
Цо – очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий
операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях); Вос – витрати на земельні
поліпшення (у гривнях).
Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно
розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.
Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення
характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі
розташування об'єкта оцінки.

11.2 Принцип найкращого та найбільш ефективного використання земельної
ділянки.

Ринкова вартість земельної ділянки ґрунтується на принципі найкращого та найбільш
ефективного її використання (останнім часом застосовують термін „принцип найбільш
ефективного використання”) - такого використання, що серед інших розумних, можливих та
юридичне дозволених альтернативних варіантів її використання є фізично можливим,
відповідним чином забезпеченим, фінансове здійснюваним і тим, що веде в результаті до
найвищої вартості землі. Тобто, експерт при визначенні вартості земельної ділянки повинен
оцінити наскільки використання земельної ділянки є юридичне дозволеним, фізично
можливим, економічно доцільним та найприбутковішим. На рис. 11.1 представлено алгоритм
принципу найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки.

99