Page 87 - 6211

за будівельним проектом і функціональним призначенням. Основою цих методичних
підходів є визначення вартості заміщення.

9.3. Види зносу об’єктів нерухомості та їх оцінка.

Знос – зниження вартості внаслідок будь-якої причини. Знос визначається як різниця
між витратами по відтворенню нових поліпшень на дату оцінки і поточною вартістю
поліпшень.
Формально знос можна визначити як втрату придатності і зменшення вартості якої-
небудь речі з будь-яких причин, наприклад, через старіння тощо.
З позиції оцінювача нерухомості знос або знецінення – втрата будівлями, спорудами
та іншими об’єктами нерухомості вартості під впливом різних факторів.
Залежно від факторів, під впливом яких знижується вартість об’єкта нерухомості,
виділяють:
фізичний,
функціональний
зовнішній вид зносу.
Фізичний знос – знос, зумовлений частковим або повним фізичним руйнуванням
будівельних конструкцій унаслідок впливу фізичних, кліматичних та інших факторів, або
внаслідок неправильної експлуатації об’єкта.
Як видно з визначення, фізичний знос буває двох типів:
-перший виникає під впливом штучних та природних факторів,
-другий – під впливом експлуатаційних факторів.
Функціональний знос – зменшення вартості майна внаслідок невідповідності
функціональних характеристик об’єктів нерухомості сучасним вимогам для даного типу
об’єктів.
Функціональний вид зносу зумовлений, в основному, впливом науково-технічного
прогресу в галузі архітектури та будівництва. У вітчизняній економічній літературі
функціональний знос називається моральним.
Економічний або зовнішній знос – втрата вартості нерухомості внаслідок дії
соціально-економічних факторів зовнішнього середовища. Причинами зовнішнього зносу
можуть бути:
загальний спад у районі, де розташований об’єкт,
великий потік транспорту в межах кварталу;
зміна співвідношення між попитом та пропозицією на ринку;
зміна фінансових умов, законодавства;
місце розташування об’єкта (у центрі ділової частини міста чи в
густонаселеному житловому районі).
На практиці оціночної діяльності розрізняють знос,
що можливо усунути, та знос, який неможливо або економічно недоцільно усунути.
Фізичний та функціональний види зносу визначаються станом самого об'єкта,
зовнішній – впливом оточуючого середовища.
Відповідно, фізичний та функціональний види зносу поділяються на знос, що
можливо усунути та знос, що неможливо усунути.
Зовнішній знос завжди носить характер зносу, що не усувається.
Критерієм зносу з точки зору можливостей його усунення є порівняння витрат на його
усунення з розміром додатково отриманої вартості.
Знос, який можливо усунути, припускає, що витрати на його усунення менші за
додатково додану до об’єкта вартість.

87