Page 85 - 6211

ЛЕКЦІЯ 9

ОЦІНКА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ ВИТРАТНИМ МЕТОДИЧНИМ
ПІДХОДОМ.

9.1 Сутність витратного методичного підходу, сфера його застосування.
9.2 Методи розрахунку вартості відтворення та вартості заміщення.
9.3. Види зносу об’єктів нерухомості та їх оцінка.

9.1 Сутність витратного методичного підходу, сфера його застосування.
Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення
або заміщення об’єкта нерухомості з подальшим її коригуванням на суму зносу
(знецінення). Використовуючи даний підхід необхідно розрізняти вартість відтворення та
вартість заміщення.
Вартість відтворення – це вартість створення об’єкта, ідентичного тому, що
оцінюється. Вона визначається витратами на будівництво у поточних цінах на момент
оцінки точної копії земельних покращень, із використанням таких самих матеріалів,
будівельних стандартів, проектних рішень та збереженням усіх елементів неефективності,
що й в об'єкта оцінки. Наприклад, якщо у будинку, що оцінюється є підвал, який постійно
затопляється і внаслідок цього ніколи не використовується, то витрати на його створення
теж повинні бути враховані у вартості відтворення цього будинку.
Вартість заміщення виражає у грошовій формі витрати на будівництво земельних
покращень, які мають таке ж саме функціональне призначення, що й об’єкт оцінки, із
використанням сучасних стандартів, матеріалів, дизайну у поточних цінах. У вартості
заміщення не будуть враховані витрати на створення зазначеного вище підвалу, оскільки
таке приміщення не відповідає сучасним споживчим властивостям об’єкта.
З позицій потенційного покупця оцінка покращень за вартістю заміщення є більш
мотивованою, ніж за вартістю відтворення. Але при цьому оцінювач ризикує визначити
вартість будівництва будівлі, відмінної від тієї, яка оцінюється, що, найчастіше,
суперечить меті оцінки.
Головна перевага витратного підходу полягає у придатності його застосування для
оцінки нерухомості на малоактивних ринках. Наприклад, унікальні об’єкти продаються
рідко або зовсім не продаються, тому в цьому випадку – єдиний можливий спосіб
визначити їх вартість – на основі витрат.
Специфічною сферою застосування витратного підходу є оцінка суспільно-
державних об’єктів нерухомості (наприклад, лікарень, шкіл, музеїв, бібліотек тощо) та
спеціальних об’єктів, оскільки таке майно не призначене приносити дохід, а, крім того,
важко знайти достатньо даних про продаж аналогів.
Успішно застосовують підхід при техніко-економічному обґрунтуванні нового
будівництва, під час оцінки недобудованих об’єктів та тих, що реконструюються.
Застосування підходу дозволяє обґрунтувати доцільність конкретного будівництва чи
реконструкції. Недоцільно застосовувати витратний підхід для визначення ринкової
вартості тих об’єктів, ринок купівлі-продажу яких достатньо розвинутий.
Послідовність визначення ринкової вартості нерухомості за витратним підходом
складається з декількох етапів:
1) визначення ринкової вартості земельної ділянки як вільної та доступної для
найбільш ефективного використання (Вземлі);
2) визначення вартості відтворення (Вв) або заміщення (Вз) об’єкта;
3) розрахунок вартості загального знецінення (З) об’єкта оцінки;
4) визначення ринкової вартості об’єкта (Во) за формулою:

85