Page 86 - 6211

Во = Вземлі + Вв (Вз) – З (9.1)
Стосовно першої операції слід відзначити таке: в умовах законодавчої бази
України в ряді випадків основна складова частина нерухомості – земельна ділянка – не є
власністю власника земельних покращень, розташованих на ній. Тому, в даному випадку,
можна оцінювати лише право користування цією земельною ділянкою.
Експертна оцінка земельної ділянки та розташованих на ній земельних покращень
у цілому може бути здійснена лише, якщо є документальне оформлення права власності
на земельну ділянку. В усіх інших випадках, як об’єкт оцінки, виступають лише
поліпшення на відповідній земельній ділянці, а саме: будівлі, споруди, багаторічні
насадження.

9.2 Методи розрахунку вартості відтворення та вартості заміщення.
У практиці оціночної діяльності застосовуються чотири взаємопов’язаних
методичних прийоми розрахунку вартості відтворення та вартості заміщення:
кількісний метод,
метод вартості конструктивних елементів,
метод порівняльних одиниць
метод об’єктів-аналогів.

Кількісний метод (інша його назва – відповідно до кошторису витрат на
будівництво) – це оцінка об’єкта на основі повного кошторису витрат на його будівництво.
Сутність цього методичного прийому полягає у складанні кошторису будівництва
оцінюваного об’єкта в сучасних умовах. Це найбільш трудомісткий метод, але він може
бути значною мірою полегшений, якщо є старі кошториси будівництва оцінюваного
об'єкта. Якщо ж такі відсутні, то експерт-оцінювач може звернутися до послуг спеціаліста
зі складання кошторисів, який розробить новий кошторис для цього об'єкта, із
використанням єдиних норм розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи,
кошторисних норм і правил та іншої необхідної документації.
Визначення вартості об'єкта за вартістю конструктивних елементів – це
оцінювання нерухомості на основі розміру вартості створення його основних елементів.
Використовуються дані про вартість різних елементів (компонентів чи складових частин)
будинку.
Компонентами можуть бути: фундамент, стіни, перегородки, перекриття, покрівля,
інженерне устаткування, обладнання та ін.
Компоненти перемножуються на їх укрупнені вартісні показники.
Метод порівняльних одиниць – витрати на спорудження одиничного показника
вибраного об’єкта-аналога збільшуються залежно від кількості таких одиничних показників
в об’єкті, що оцінюється й додаються. Одиницею виміру вартості у даному методі є
уніфікований показник споживчої корисності оцінюваного майна (1м2 загальної площі
приміщень, 1м3 ємності складських приміщень, 1 машино-місце гаражів та стоянок машин
тощо).
Метод об’єктів-аналогів. Вартість об’єкта оцінки визначається за вартістю об’єкта-
аналога. При необхідності виконується коригування по сукупності їх конструктивних
відмінностей.
Перший та другий методи використовуються, як правило, відносно недобудованих
об’єктів, які можуть бути добудовані, у тому числі і зі зміною їх функціонального
призначення, а також відносно функціонально та конструктивно нетипових об’єктів. В
основу цих методичних підходів покладено визначення вартості відтворення об’єктів
нерухомості.
Третій та четвертий використовують, як правило, до об’єктів, що будувалися за
типовими проектами, або якщо відновлення об’єкта є недоцільним у його первісному вигляді

86