Page 83 - 6211

Відношення суми кредиту до вартості нерухомості представляє собою кредитну
частку (М) в загальній сумі інвестицій, тоді частка власного капіталу становитиме (1-М).
Коли відомо R і R , загальна ставка капіталізації R за методом зв'язаних інвестицій
O
m
C
розраховується за формулою:
R O R m M R C 1 M . (8.5)
Формула зв’язаних інвестицій також може застосовуватися для складових частин
нерухомості. Також, як зважені ставки капіталізації розраховуються для позикового і
власного капіталу в методі зв’язаних інвестицій, так і зважені ставки капіталізації для
нерухомості можуть бути розраховані за умови, що можна отримати точні ставки
капіталізації для кожного з компонентів, а також частку їх внеску в загальну вартість майна.
Таким чином, можна привести формулу:
R j L R l B R , (8.6)
b
де L - вартість землі у відсотках від загальної вартості майна; R - ставка капіталізації
l
для землі; B - вартість будівлі у відсотках від загальної вартості нерухомості; R - ставка
b
капіталізації для будівлі.
Припустимо, що вартість землі складає 45% від вартості майна, а вартість будівлі
останні 55%. Норма капіталізації для землі, отримана на основі зіставних продажів, рівна
0,1025, норма капіталізації для будівлі - 0,1600. Rо в цьому випадку розраховується як:
Rо = (0,45 х 0,1025) + (0,55 х 0,1600) = 0,0461 +0,0880 = 0,1341.
Методу зв’язаних інвестицій притаманні деякі недоліки, оскільки в ньому не
враховується термін періоду капітальних вкладень, а також зниження чи підвищення
вартості нерухомості протягом цього періоду. Для врахування цих факторів при визначенні
загальної ставки капіталізації, коли використовується власний і позиковий капітал,
використовується метод Елвуда.
Формула Елвуда для розрахунку R має вигляд:
O
R O R C M C dep app SFF (8.7)
де C - іпотечний коефіцієнт; dep - зниження вартості нерухомості за прогнозний
період; арр - підвищення вартості нерухомості за прогнозний період; (SFF) - коефіцієнт
фондопогашення при ставці R для прогнозного періоду володіння.
C
C може бути розрахований за формулою:
C R C P SFF f , (8.8)

де Р - частина іпотечного кредиту, що буде погашена (замортизована) протягом
прогнозного періоду; f - іпотечна стала.
Іпотечний коефіцієнт C - це табличне значення, наведене в "С-таблицях" Елвуда.
Метод Елвуда дозволяє досить швидко розрахувати коефіцієнти капіталізації при
широкому діапазоні зміни коефіцієнта іпотечної заборгованості завдяки використання
табличних значень цих коефіцієнтів.
Оцінювачі вважають, що модифікований метод зв’язаних інвестицій розрахунку
ставки капіталізації обтяжений недоліками, оскільки він не враховує тривалість періоду
планованих капіталовкладень, а також зниження ціни або підвищення вартості майна
протягом цього періоду. Елвуд пов’язав ці чинники з чинниками, вже включеними в
модифікований метод зв’язаних інвестицій, і запропонував формулу, яку можна було
використовувати для перевірки або розрахунку загальної ставки капіталізації, а також
розробив таблиці для спрощення використання цього методу.
Метод Еллвуда дає оцінювачам можливість побудови графіків, що показують зміну
ставки капіталізації при зміні деяких допущень.
Існують і інші методи розрахунку вартості майна, ґрунтуючись на показниках доходу,
включаючи використання мультиплікаторів. Жоден з методів не є універсальним для всіх
видів нерухомості, проте всі вони вимагають знань і досвіду для правильного застосування.
83