Page 82 - 6211

Приклад розрахунку ставки капіталізації кумулятивним методом приведено в таблиці
8.1.
Таблиця 8.1 - Визначення ставки капіталізації кумулятивним способом
Найменування ставки та компенсацій Значенн
я, %
Безризикова базова ставка - базова ставка, яку можна отримати по
вкладеннях на протязі певного періоду часу по середній конкурентній ставці
по депозитах у ВКВ найбільш надійних вітчизняних банків. 9... 11

Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень - на відміну від
банківських вкладень, оцінюваний об’єкт не може бути терміново 2...3
переведений в готівку без суттєвих втрат у вартості.
Компенсація відмінностей в умовах вкладень - термін вкладень грошей
в нерухомість більший в порівнянні з терміном банківських вкладень, що 2
збільшує ризик вкладень.
Компенсація ризику за місцезнаходження - враховує можливості
експлуатації об'єкта оцінки, що надаються його місцезнаходженням. 1

Компенсація необхідності компетентного управління - враховує
наявність або відсутність компетентного управління. 1...2
Компенсація інших видів ризику 1
Ставка капіталізації
16 ... 20

Як видно із таблиці 8.1, прийнята для інвестора ставка капіталізації чистого доходу
C з урахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на ліквідність, ризик,
K
компетентне керування та специфічні умови інвестицій оцінюються в межах 16 ...20%,
Прийняте як найбільш вірогідне середнє значення C в межах вказаного діапазону складає
K
18%.
Оскільки при купівлі нерухомості може використовуватися як власний, так і
позиковий капітал, то для розрахунку загальної ставки капіталізації використовується метод
зв'язаних інвестицій. В основу цього методу покладено принцип забезпечення доходу для
кожної із інвестиційних складових.
Ставка капіталізації на позиковий капітал називається іпотечною сталою ( R ) і
m
розраховується за формулою:

щорічні виплати з обслуговув ання боргу
R m .
основна сума іпотечної позики

R виступає функцією процентної ставки, частоти амортизації боргу та умов кредиту.
m
Якщо умови кредиту відомі, R можливо визначити за фінансовими таблицями - вона буде
m
представляти собою суму процентної ставки та коефіцієнта фонду погашення.
Ставка капіталізації на власний капітал ( R ) представляє собою не тільки норму
C
прибутку на капітал, а й поєднує норму прибутку та норму повернення капіталу і
розраховується за формулою:
грошові надходженн я до відрахуван ня податків
R C
сума вкладених власних коштів

82