Page 81 - 6211

Разом постійні витрати ......................147630;

Експлуатаційні витрати:
Оплата управлінських послуг..............40400;
Комунальні послуги:
електрика . .................................... .................8230;
газ.... .........................................................83000;
телефон ........................................ ..................1250;
вода ..................................................................16000;
платежі за каналізацію ................. .................1600;
Прибирання і вивезення сміття.............3850;
Разом експлуатаційні витрати ....................233030;
Резерви:
кухонне устаткування .....................................6000;
меблі у вестибюлі і коридорах .......................1000;
килимові покриття .........................................10000;
система кондиціонування повітря .................3000;
дах .....................................................................5000;
Разом резерви ......................................25000;
Сумарні витрати............................. 40556.

8.2.3 .Методи визначення ставки капіталізації

Існує декілька методів визначення ставки капіталізації: екстракції, кумулятивної
побудови (метод "підсумовування"), зв'язаних інвестицій, Елвуда.
Найбільш надійним методом визначення ставки капіталізації є метод екстракції,
відповідно до якого на підставі аналізу зібраних на ринку даних про співвідношення
орендної плати до ціни продажу нерухомості, розраховується ставка капіталізації (Ск), як
частка річного чистого доходу (Д оа) у ціні продажу подібної нерухомості:
Д
C К оа , (8.3)
Ц ан
де Ц ан - ціна продажу подібної нерухомості (нерухомості-аналогу) за ринкових умов
(у гривнях).
Слід зауважити, що використання цього методу можливе лише за умови розвиненого
ринку нерухомості та її оренди.
За кумулятивним методом величина Ск чистого доходу визначається за формулою:
n
C К Б R , (8.4)
i
i 1
де Б - безризикова процентна ставка (коефіцієнт);
n
R - сума компенсацій n ризиків.
i
i 1
При цьому кількість ризиків, що враховуються при визначенні Ск чистого доходу,
може бути збільшена. Крім зазначених у формулі, можуть бути враховані також ризики,
пов’язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями, станом економіки в
конкретній галузі тощо.
Слід зазначити, що встановлення ставки капіталізації кумулятивним способом є
результатом саме розрахунку, а не підсумовуванням раніше встановлених коефіцієнтів,
оскільки їх розмір встановлюється для конкретного об’єкта, на конкретну дату (дату оцінки),
з урахуванням впливу низки чинників, що відображають конкретні ринкові умови.

81