Page 78 - 6211

8.2 Метод прямої та непрямої капіталізації доходу.

Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний
чистий дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання
не обмежено у часі.
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість нерухомості визначається за
формулою:
Д
Ц КП О , (8.1)
С К
де Ц КП - оцінна вартість нерухомості, визначена шляхом прямої капіталізації чистого
доходу (у гривнях);
Д - річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), у гривнях;
О
С - ставка капіталізації (коефіцієнт).
К

Метод непрямої капіталізації доходу застосовується у випадках, коли прогнозовані
грошові потоки від використання нерухомості є неоднаковими за величиною або
непостійними протягом визначеного періоду прогнозування.
При непрямій капіталізації чистого доходу (дисконтуванні грошових потоків) оцінна
вартість нерухомості визначається за формулою:
t Д
Ц КН оі (8.2)
i 1 1 С К і
де Ц КН - оцінна вартість нерухомості, визначена шляхом непрямої
капіталізації чистого доходу (у гривнях);
Д - очікуваний чистий дохід за і-й рік (у гривнях);
оі
С - ставка капіталізації (коефіцієнт);
К
t - період (у роках), який ураховується при непрямій капіталізації чистого доходу.

Отже, при застосуванні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого
доходу від використання нерухомості, експерту необхідно визначити річний чистий дохід
від використання нерухомості та ставку капіталізації.
Підхід з точки зору капіталізації доходу заснований на тому, що оцінювач визначає
поточну вартість майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Потоки доходу в період
володіння і виручка від подальшого перепродажу нерухомості (реверсія) капіталізуються
(конвертуються) в поточну загальну вартість.
Цей підхід так само як і підходи з точки зору витрат і зіставних продажів, вимагає
широкого вивчення ринку. Основними областями дослідження для оцінювача при даному
підході є:
очікуваний валовий прибуток від нерухомого майна;
очікуване скорочення валового доходу через неповну зайнятість (вакансій) і
недозбору орендної плати;
очікувані річні операційні витрати, характер і тривалість передбачуваного
потоку доходу від майна і передбачуваний дохід від перепродажу або реверсії майнових
прав.
Після проведення ретельних розрахунків витрат і доходів, потоки доходу
конвертуються в поточну вартість за допомогою процесу капіталізації. Ставки або чинники,
що використовуються при капіталізації, визначаються на основі вивчення прийнятних ставок
доходу для схожих об’єктів нерухомості.

78