Page 79 - 6211

Вивчення і аналіз даних для підходу з точки зору капіталізації доходу здійснюються
на взаємодії законів попиту і пропозиції.

8.2.1 Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД)

Чистий операційний дохід (ЧОД) є розрахованою стійкою величиною очікуваного
річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх
операційних витрат і резервів.
ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду на умовах ринкової
орендної плати, а також на тому, що прогнозується для першого року після дати проведення
оцінки.
Розрахунок ЧОД починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД).
ПВД є очікуваною сумарною величиною ринкової орендної плати та інших доходів першого
року після дати оцінки.
Передбачувані збитки через незавантаженість приміщень (наявність вакансій), зміни
орендарів і несплати орендної плати (втрати при зборі орендної плати, тобто так звані
допуски «на вакансії і недозбір грошових коштів») віднімаються з ПВД для отримання
ефективного валового доходу (ЕВД).
З прогнозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (постійні витрати,
операційні витрати і податки). Результатом є прогнозований ЧОД.
ЧОД=ЕВД-річні прогнозовані витрати
ЕВД=ПВД-витрати при зборі орендної плати
ПВД-сумарною величиною ринкової орендної плати та інших доходів першого року
після дати оцінки.
Для розрахунку ЧОД необхідно зробити спеціальний звіт про доходи і витрати.
Інформація для цього звіту може бути отримана з різноманітних джерел. Цей процес вимагає
думки і експертизи досвідченого оцінювача.
Приведемо нижче приклад типового звіту про доходи і витрати (12-квартирний
житловий будинок).
Дохід від здачі квартир в оренду, грн.:
Валовий прибуток:
від 6 двох кімнатних квартир без кондиціонування
по 3750 грн. в міс. (3750х12=45000х6=270000)....................... 270000;
від 2 двох кімнитних квартир з кондиціонуванням
по 4000 грн. в міс. (4000х12=48000x2=96000)...........................96000;
від 2 трьох кімнатних квартир без кондиціонування
по 5000 грн. в міс. (5000х12=60000x2 =120000).......................120000;
від 2 трьох кімнатних квартир із кондиціонуванням
по 5500 грн. в міс. (5500х12=66000x2=132000)........................132000;
Загальнийваловий прибуток: .....................................................618000;
Інші доходи:
плата за користування пральними машинами ...........................12000;
доходи від торгових автоматів ......................................................6250;
Разом доходи ............................. .........................................................18250;
Потенційний валовий прибуток, грн.....................................636250;
Збитки від вакансій і неплатежів (6%), грн................................37080;
Ефективний валовий прибуток, грн......................................599170;

8.2.2. Розрахунок витрат

Витрати власника нерухомості діляться на три групи:
постійні (фіксовані) витрати;
79