Page 77 - 6211

ЛЕКЦІЯ 8

ОЦІНКА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ ДОХІДНИМ МЕТОДИЧНИМ
ПІДХОДОМ.

8.1 Сутність дохідного методичного підходу, сфера його застосування.
8.2 Метод прямої та непрямої капіталізації доходу.
8.2. 1.Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД)
8.2.2. Розрахунок витрат
8.2.3 .Методи визначення ставки капіталізації

8.1 Сутність дохідного методичного підходу, сфера його застосування.

Населення набуває нерухомості, в основному, з трьох основних причин:
для безпосереднього використання (мешкання);
для отримання доходів;
для задоволення споживчих інтересів.
Дохідний підхід використовується при оцінці вартості нерухомості, що приносить
дохід.
Є кілька варіантів використання цього підходу, але суть їх полягає в процесі
перерахування потоку майбутніх доходів в єдину суму поточної вартості.
У разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від
найбільш ефективного використання об’єкта оцінки при здачі його в оренду або
інформації про інше використання подібного нерухомого майна.
На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з
урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна.
Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає
ефективне використання нерухомості (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та
обмежень щодо її використання.
В основі методичного підходу лежить принцип доданої прибутковості, що не
пов’язана із поліпшеннями нерухомості, тобто, вартість нерухомості відображає її
спроможність приносити дохід у майбутньому.
Перерахунок потоку майбутніх доходів від використання нерухомості у її поточну
вартість називається капіталізацією доходу.
Два прості кроки при застосуванні підходу з точки зору доходу дають в результаті
розраховану величину чистого операційного доходу (ЧОД) від оцінюваного майна, яка потім
конвертується в оцінку вартості з використанням процесу капіталізації.
Методами даного підходу є:
пряма капіталізація доходу ;
непряма капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків).
Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо
очікуваних доходів від володіння (використання) нерухомістю, стабільності їх одержання,
мети оцінки тощо.
Основними недоліками підходу є:
- необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів;
- вплив факторів ризику на прогнозований потік;
- проблематичність збору даних про доходність аналогічних об’єктів.
На відміну від витратного та порівняльного підходів, точність показників прибутку,
що прогнозуються, багато в чому залежить від суб’єктивних уявлень оцінювача.
З усіх трьох підходів ступінь суб’єктивізму у доходному підході найбільший.

77