Page 74 - 6211

Відповідно до Національного стандарту №1 (ст. 38) для проведення оцінки майна
можуть застосовуватися такі основні методичні підходи:
- витратний (майновий);
- дохідний;
- порівняльний.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на
відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим її коригуванням на суму зносу
(знецінення).
В основу підходу покладено тезу: «жоден потенційний покупець (або інвестор) не
заплатить за об’єкт, що оцінюється, більше, ніж можуть скласти витрати (у поточних
цінах) на створення об’єкта, який буде його точною копією або функціональним аналогом,
мати ту ж саму корисність».
Вартість об’єкта, розрахована за витратним підходом, – це ринкова ціна, яку
необхідно заплатити, аби придбати об’єкт, що характеризується такими самими параметрами
і таким самим ступенем зносу, що й оцінюване майно.
Підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення.
Доходний підхід базується на визначенні вартості об’єкта на основі поточної
вартості очікуваних доходів від володіння ним.
Описуюча модель доходного підходу у загальному вигляді може бути сформульована
таким чином: «жоден потенційний покупець (інвестор) не заплатить за об’єкт оцінки суму
більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів, від його використання».
В основу підходу покладено такі принципи:
- очікування, що полягає у тому, що вартість майна визначається розміром майбутніх
переваг від володіння об’єктом;
- заміщення – потенційний покупець не заплатить за об’єкт більше, ніж склали б
витрати на придбання іншого майна, здатного приносити аналогічний доход;
- найбільш ефективного використання – вартість об’єкта визначається за поточною
вартістю очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта, включаючи
доход від його можливого продажу.
Основними методами доходного підходу є метод прямої та метод непрямої
капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку).
Метод прямої капіталізації доходу застосовується уразі, коли прогнозується
постійний за величиною і рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний
дохід. Отримання якого не обмежується у часі.
Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на
ставку капіталізації.
Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку)
застосовується уразі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є
неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування
або якщо отримання їх обмежується у часі.
Порівняльний підхід передбачає визначення вартості об’єкта шляхом
співставлення цін нещодавніх продаж аналогів.
Тобто аналізуються ціни продажу та пропонування подібного майна з відповідним
коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.
В основу підходу покладена теза: «жоден покупець (інвестор) не купить об’єкт, якщо
його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта з тією ж
корисністю».
Підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування.
Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його
розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.

74