Page 209 - 6811

ритому конкурентному ринку з урахуванням економічної ситуа-

ції, що склалася на момент продажу.
Усі методи базуються на принципах кон’юнктури ринку,
найкращого й найефективнішого використання, очікуваних змін

та доданої прибутковості землі.
Метод капіталізації чистого операційного або рентного
доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення роз-
міру вартості земельної ділянки від найефективнішого її викори-

стання з урахуванням установлених обтяжень і обмежень. Чистий
операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ста-

вок орендної плати за землю.
Особливість визначення річного чистого доходу від викорис-
тання земельної ділянки полягає в тому, що необхідно мати рин-
кові дані про розміри орендної плати за земельні ділянки. В да-

ному випадку виникає декілька проблем. По-перше, в містах ви-
падки надання в оренду вільних від забудови земельних ділянок
зустрічаються досить рідко, по-друге, навряд чи можливо тракту-
вати розмір орендної плати від надання земельної ділянки в оре-

нду, як ринкову орендну плату. Хоча відповідно до земельного
законодавства розмір орендної плати встановлюється на договір-
ній основі між орендодавцем і орендарем, на практиці розмір

орендної плати «прив’язується» до земельного податку, в основі
якого лежить грошова нормативна ціна земельної ділянки.
Як вже зазначалося, грошова нормативна ціна не належить до
ринкової бази оцінювання, тому і розмір орендної плати не відо-

бражає ринкові умови.
Подальший розвиток ринку землі та орендних відносин в на-
селених пунктах, коли земля буде надаватися в оренду власника-

ми землі, коли орендна плата буде відповідати ринковим умовам,
коли ціни продажу та оренди земельних ділянок визнаватимуть
діапазон ставок капіталізації, то цей методичний підхід набуде

широкого застосування.
Водночас, слід підкреслити, що в сучасних умовах він вико-
ристовується при застосуванні методів «залишку для землі», ме-

тоду розподілення доходів від забудованої ділянки, методу, за-
снованому на використанні ситуаційних класів, тощо.

209