Page 239 - 4830

пункту, спираючись лише на дані про ціни продажу або розміри оренди, які
склалися на вторинному ринку конкретних типів нерухомості.

Основною перешкодою для застосування цього методу може стати
відсутність розробленої для даного населеного пункту таблиці ситуаційних

класів, побудова якої потребує аналізу містобудівної цінності території.
Метод капіталізації можна застосовувати в різноманітних формах

(шляхом виконання декількох різноманітних комплексів оцінних процедур),

одним із варіантів яких є метод дисконтування потоків готівки –

найгроміздкіший, але водночас і найнаочніший. Застосування цього методу

доцільне в тих випадках, коли прибуток об’єкта має значні коливання за

періодами часу.

При відносно стабільному рівні прибутку та умовно-нескінченому

(безкінечному) періоді ефективної експлуатації виправдане застосування

методу прямої капіталізації.

Під умовно-нескінченим періодом ефективної експлуатації, у даному

контексті, беруть період, що перевищує 20 років, тому що похибка ставки

капіталізації, яку найчастіше застосовують на практиці, за такого періоду

настільки мала, що нею можна знехтувати.

Метод, орієнтований на дохід (капіталізації), у випадку неможливості

застосування методу порівняння аналогів продажів, є єдиним справді

ринковим методом оцінювання стосовно ділянок, придбаних з метою

отримання прибутків, і дає достатньо надійні результати.

Застосування наведених методів оцінювання земельних ділянок у

сучасних умовах, коли ринок міських земель тільки формується, а економіка

країни перебуває в кризовому стані, має певні труднощі. Однак їх поступове

впровадження дозволить оцінювати за єдиними стандартами, чинними в

міжнародній практиці.

Основним методом оцінювання земель населених пунктів може стати

метод капіталізації рентного доходу (міської земельної ренти), на якому

створена і затверджена на державному рівні методика грошової оцінки
232