Page 67 - 4563

В практиці оцінки нерухомості існують ряд методів і
підходів, але найбільш поширеним є:
- метод витрат;
- метод аналогів продажу;
- метод капіталізації.
Оцінку нерухомості методом витрат найчастіше
застосовують при оцінюванні нових об’єктів, які освоюють
відповідно до найкращих і найефективніших умов їх
використання.
При цьому найчастіше використовують таку схему:
- розрахунок вартості земельної ділянки;
- розрахунок відновлюваної вартості;
- розрахунок величини зносу (фізичного,
функціонального);
- обчислення сумарної величини грошових фондів,
розрахованих як витрати на відновлення оцінюваного об’єкта;
- сумування вартості земельної ділянки і витрат на
відновлення будівлі з урахуванням зносу.
З наведеної схеми видно, що в даному методі вартість
нерухомості включає в себе вартість земельної ділянки та
вартість інших складових інвестицій. Тобто, вартість
інвестицій не буде коштувати більше, ніж вона коштувала б за
умови її відтворення на тому самому місці з урахуванням
зносу.
Суть методу капіталізації ґрунтується на тому, що
потенційний покупець платить за викуп прав управління
майбутніми прибутками. Тобто, інвестор не заплатить за
об’єкт суму, істотно більшу, ніж поточна вартість доходів, які
очікуються від володіння об’єктом (прибуткового його
використання).
Даний прибуток можу бути реалізований двома
формами:
- циклічний приплив готівкових коштів від здачі
нерухомості в оренду;

64